2025 부동산 증여 절세 전략 – 자녀·배우자에게 세금 덜 내는 법

 

고가의 부동산 자산을 보유하고 있다면 ‘증여’는 자연스럽게 고민하게 되는 전략입니다.
하지만 증여세 부담을 제대로 파악하지 않고 진행했다가 예상보다 큰 세금을 내는 사례도 많습니다.

이 글에서는 **2025년 세법 기준**으로 자녀·배우자에게 부동산을 증여할 때 절세할 수 있는 구체적인 전략을 안내해 드립니다.

1. 증여세 기본 구조와 세율표 이해

증여세는 ‘무상으로 재산을 받은 사람’에게 부과되는 세금으로 증여받는 금액(과세표준)이 커질수록 누진적으로 세율이 올라갑니다.

과세표준	세율	누진공제
1억 이하	10%	0
5억 이하	20%	1천만 원
10억 이하	30%	6천만 원
30억 이하	40%	1.6억 원
30억 초과	50%	4.6억 원

즉, 단순히 “내가 가진 부동산을 자녀에게 넘겨야지”가 아니라 언제, 얼마씩, 어떻게 분할할지가 핵심입니다.

2. 자주 쓰는 절세 전략 – 분산 & 시기 조절

• ✔ 10년마다 공제 한도 적용: 자녀 5천만 원, 배우자 6억 원
• ✔ 분할 증여: 10년 단위로 나눠 증여 시 세금 절감
• ✔ 자녀 수 활용: 자녀 2명이라면 각각 공제 적용
• ✔ 미성년자/성인 자녀 구분: 공제한도 차이 고려 필요

3. 공시지가 기준 증여의 이점

부동산 증여 시 실거래가(시가)가 아닌 공시지가 기준 평가를 활용할 수 있습니다.
아파트·토지·단독주택의 경우 ‘감정평가 없이’도 공시가 기준으로 신고 가능하여 **세액을 크게 줄일 수 있는 방법**이 됩니다.

예: 시가 5억 → 공시지가 3.2억 → 증여세 기준가액 3.2억 적용

4. 배우자 증여와 자녀 증여의 차이점

구분	공제 한도	세율 효과	활용 시기
배우자 증여	6억 원	1회에 몰아서 가능	2주택 이상 보유자
자녀 증여	5천만 원 (성인 기준)	장기적으로 분산	장기 자산 이전 목적

 

5. 절세 성공 사례 분석

📌 사례 1: 5억 아파트 → 자녀에게 10년 분할 증여

매년 공시지가 1억 이하씩 쪼개서 증여하여 세율 구간을 낮추고 총 세금 약 3,000만 원 절세에 성공

📌 사례 2: 다주택 부모 → 배우자에게 일부 증여 후 매도

증여 후 분리된 명의로 매도 → 1세대 1 주택 요건 충족 → 양도세 2,400만 원 절세 + 자녀에게 상속세도 유리

6. 증여 시 주의할 리스크

• ❗ 취득가액 리셋 주의: 증여 후 매도 시 취득가액 낮아져 양도세 ↑
• ❗ 2년 내 매매 금지: 시가와 공시가 과세 기준 혼선 발생 가능
• ❗ 증여 후 보유요건 충족 필수: 1세대 1주택 요건이 무효화될 수 있음

7. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 미성년 자녀에게도 증여가 가능할까요?
A. 가능합니다. 단, 법적 대리인(부모)의 동의가 필요하며 공제 한도는 2천만 원입니다.

Q2. 증여 후 바로 되팔면 안 되나요?
A. 부동산 증여 후 5년 내 양도하면 취득가액이 낮게 평가돼 양도세 부담이 커집니다.

Q3. 증여세는 누가 내야 하나요?
A. 증여를 받는 사람(수증자)이 세금을 납부합니다. 부모가 대납해도 다시 증여로 간주됩니다.

 

출처: 국세청, 한국세무사회, 조세일보, 세무사 상담 사례집
세무 상담 플랫폼: https://www.taxdoctor.co.kr

 

 

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